«Белорусы не хотят ввязываться в стройку»: рентабельность рынка недвижимости в стране стремительно падает
На законсервированные объекты потенциальные покупатели загородной недвижимости всегда обращали меньше внимания. А сейчас еще и подорожали стройматериалы. Realt узнал у специалистов, что сейчас происходит на рынке недостроев, кто их покупает и как на них изменились цены.
По аналитике экспертов, предложение недостроенных домов в базе нашей площадки за последний год снизилось: по сравнению с июлем 2021 года в июле текущего года в продаже фигурировало на 12,8% объектов меньше. При этом сократилась и доля сегмента: если на протяжении всего прошлого года она составляла около 20%, сейчас — только 16%.
В большинстве своем в объявлениях продавцы указывают стадию готовности от 60% до 90%. Таких объектов в общей структуре недостроенных домов около 70% от всего количества.
За пределами Минска наибольшее количество недостроенных домов на продажу концентрируется в 25−50 км от черты города. Если рассматривать в разрезе локаций, лидируют Логойское, Московское и Раковское направления.
Цены на недострои с января до апреля текущего года показывали рост, после чего вплоть до июля динамика сменила направление. Но, несмотря на это, текущий уровень цен на недостроенные дома в радиусе 50-км от Минска в среднем на 3% выше, чем в аналогичный период прошлого года.
«Основное правило продажи недостроев — нельзя закладывать 100% затрат»
В агентстве «Твоя столица» недострои разделяют на две категории в зависимости от спроса: объекты, где сделан только фундамент и, где уже выведена коробка с крышей.
«В ряде случаев фундамент заливают лишь для продажи участка. Покупатели относятся к таким объектам с опаской — может продавец сэкономил на качестве фундамента, раз он сделан только для продажи участка. Поэтому иногда новые владельцы основание убирают и демонтируют. В целом, такие участки с фундаментом недорогие», — делится менеджер по загородной недвижимости Лариса Самусенкова.
Есть покупатели, которые положительно относятся к наличию фундамента. Он является фактором экономии. Хорошее основание стоит значительных денег — в зависимости от конфигурации будущего дома цифры в 10 тысяч долларов могут быть только началом.
«В основном берут недострои из-за преимуществ участка или же бюджетной стоимости незавершенного объекта, большой скидки на него. На сегодняшний день у покупателей есть выбор готовых предложений на рынке загородной недвижимости, поэтому охоты за недостроями нет. Большое влияние на низкий спрос оказывают цены на стройматериалы, что за последние полтора года поднимались три раза. Также этот фактор стал причиной увеличения количества законсервированных объектов с 2019 года. Сейчас, перед тем, как решиться на строительство, смело можно умножать на два приблизительные расходы. Чаще люди не до конца оценивают именно финансовую сторону вопроса, поэтому и появляются недострои»
Абсолютное большинство незавершенных объектов строятся из газосиликатных или керамзитных блоков. На них же и обращают внимание покупатели. Кирпич и дерево встречаются редко. Первый не используют из-за дорогой себестоимости и высокого ценника работы с ним, второй — из-за сложности ухода.
«В стоимость предложения продавец, в первую очередь, должен закладывать потенциал участка. Например, газовая труба где-то недалеко проходит, есть озеро или лес рядом. К этому показателю можно прибавить стоимость фундамента — если он выполнен качественно и имеет востребованную конфигурацию по площади дома. Основное правило продажи недостроев — нельзя закладывать 100% затрат. Стоимость должна формироваться исходя из соотношения с ценой уже готового дома — покупатель должен видеть для себя явные преимущества (в первую очередь, финансовые) в покупке именно недостроя, а не готового варианта. Поэтому продавцы должны взвесить, сколько нужно покупателю еще будет вложить в строительство. Ведь с нынешним непостоянством цен на стройматериалы, риск переплатить за недостроенный дом велик как никогда»
«Белорусы не хотят ввязываться в стройку»
Агент по операциям с загородной недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк во многом согласна с коллегой и отмечает, что спрос на недострои на рынке стабильно плохой. При этом есть предложения по достаточно хорошей цене.
«Люди внимательны и обращают внимание на размер фундамента, месторасположение и качество строения. Часто именно несоответствие размеров строения с желаемой планировкой служит причиной отказа от покупки. Также все понимают, что строительные материалы постоянно дорожают и для непрофессионала предугадать итоговую стоимость всех работ невозможно. По этой причине мы видим слабый интерес и к участкам. Белорусы не хотят ввязываться в стройку»
Специалист делит законсервированные объекты на три группы по степени готовности: 7−15% – это возведение фундамента, который обычно возводят для продажи участка; 50% готовности — коробка (фундамент, стоят стены и есть крыша); дальше идут объекты с более высокой степенью готовности, где за покупателем остается лишь отделка. Однако, на любом этапе нужно учитывать качество строения.
«На недострои люди обращают внимание, когда не хватает финансов на готовый объект или очень понравился участок. В основном рассматривают дома из блоков, но есть желающие и на каркасники и объекты из сруба, — делится Светлана. — Продают законсервированные объекты не только по причине нехватки финансов для окончания строительства, но и из-за ошибок при строительстве, которые могут привести к серьезным проблемам в дальнейшем, поэтому их обязательно нужно осматривать со специалистами. Причиной продажи также могут быть различные жизненные обстоятельства: переезд, развод и т. д.»
Риэлтер утверждает, что в основном сейчас продаются недострои, которые начали строить еще несколько лет назад. В эту статистику не попадают участки с фундаментом, которые покупались ради дальнейшей продажи.
«Заработать на недостроях очень сложно, особенно сейчас, когда на рынке рекордное количество предложения. Продавцу нужно понимать, что он вряд ли сможет продать участок с домом по себестоимости. Уместна цена ниже этого порога — таковы условия рынка», – подытожила эксперт.
